Покупка доли жилья на материнский капитал – законна ли такая возможность?

01

Правила приобретения долей недвижимости за средства маткапитала

Действующий Закон № 256 позволяет гражданам, имеющим право на финансовую поддержку из госбюджета при рождении второго и последующих детей, тратить именные сертификаты на приобретение долей в жилых объектах. Однако такая сделка имеет очень много нюансов. Материнский капитал для покупки доли дома разрешается использовать, только если приобретаемое помещение является изолированным, полностью пригодным для постоянного проживания и отвечает всем современным санитарно-эпидемиологическим нормативам. По Жилищному кодексу жилым помещением считается квартира, жилой дом или их части.

Средства маткапитала допускается тратить на приобретение долей только в 2 ситуациях:

1. 1. Если в случае приобретения части жилой недвижимости, весь жилой объект переходит человеку в единоличную собственность. К примеру, если у покупателя уже есть доля в жилом доме, и он хочет с помощью именного сертификата выкупить остальную площадь объекта у других владельцев.
2. 2. Если доля является полностью изолированной и представляет собой пригодное для жизни, самостоятельное Жилое помещение в сооружении (одна или несколько комнат). Другими словами, приобретаемая доля должна быть полностью обособленной от остальной части объекта. Из-за этого вы не сможете купить часть небольшой однокомнатной квартиры.

Желая приобрести долю в квартире, рекомендуем предварительно проконсультироваться с профессионалами в сфере недвижимости или с юристом. Их знания помогут вам определить возможность покупки части в интересующем вас здании и избежать проблем с Пенсионным фондом, ведь любая сделка с использованием маткапитала возможна только после одобрения ПФР.

02

Можно ли купить часть квартиры у родственника?

Чтобы получить одобрение от Пенсионного фонда на осуществление сделки, нужно полностью соблюсти все требования действующего законодательства. Приобретаемая часть квартиры должна быть предварительно признана жилым помещением. Для этого она должна соответствовать 3 следующим условиям:

• пригодность для постоянного использования (проживания);
• соответствие всем санитарным и техническим нормативам;
• изолированность и обособленность от остальной части объекта.

Достаточно часто средства маткапитала молодые семьи стараются использовать для покупки жилья у близких родственников. Приобретение недвижимости с использованием сертификата у родных не противоречит действующему законодательству, но есть тонкости.

Во-первых, Пенсионный фонд одобряет сделки приобретения прав в собственности, разделенной на доли, если продавцы (родственники) полностью отказываются от своих долей в данном объекте. Во-вторых, у вас не получится заключить фиктивную (мнимую) сделку, в результате которой порядок использования недвижимости остается без изменений после перевода средств с сертификата на счет продавца. Такие действия считаются обналичиванием денег с маткапитала и преследуются по закону. В-третьих, ПФР не дает добро на заключение сделок на Недвижимость между супругами, ЗАТО с другими родственниками проблем обычно не возникает.

Чтобы не допустить обналичивания средств семейного капитала, сотрудники ПФР проверяют историю каждого покупаемого жилого помещения и особенно внимательно отслеживают сделки между близкими и дальними родственниками. При установлении факта мошенничества виновных ждет наказание (уголовная ответственность), а Договор о продаже недвижимости попросту аннулируют.

При покупке целого жилья или его доли у близких стоит помнить о праве на налоговый вычет (не считая средств маткапитала). В соответствии со ст. 220 НК гражданам могут отказать в налоговом вычете ввиду того, что сделка выполняется между взаимозависимыми лицами. Статья 105.1 НК содержит список родственников, считающихся взаимозависимыми. При желании получить налоговый вычет заключайте сделки только с лицами, не попавшими в этот перечень.

Покупать комнаты в общежитии с использованием семейного капитала запрещено, так как такие помещения относятся к спец. фонду и не подлежат отчуждению.

03

Доля в доме за семейный капитал – юридические нюансы сделки

На деньги маткапитала можно купить долю не только в квартире, но и в жилом доме. Сделка может завершиться успешно, только если доля приобретается в объекте, отвечающем следующим требованиям:

1. 1. Дом признан жилым. Здание признано капитальным объектом, в котором все конструктивные элементы (фундамент, стены, крыша) выполнены в полном соответствии с положениями безопасности и СНиП.
2. 2. Объект пригоден для постоянного использования и проживания. То есть в здании имеются все необходимые для жизни зимой и летом коммуникации – система отопления, электроснабжения, водопровод, вентиляция и т.д.

Вы сможете получить разрешение от ПФР на приобретение части в доме, если интересующее вас помещение полностью изолировано от остального объекта и имеет отдельный вход. К сожалению, большинство жилых зданий не оформлены в долевое владение, даже если они разделены на несколько частей и имеют несколько входов. Чаще всего объекты являются неразделенными, правом собственности на них обладает один или несколько человек, но их доли в недвижимости не определены.

Существует и второй вариант, когда объект юридически содержит доли, но они являются "идеальными", то есть описываются в процентном соотношении, без определения, какие комнаты кому принадлежат. Все это может существенно усложнить задачу выделения долей в жилой недвижимости для их приобретения за наличные или средства семейного капитала.

Если вас интересует часть здания в доме на два хозяина, то следует знать, что при его натуральном разделе он получит статус двухквартирного жилого здания. В такой ситуации средства из госбюджета можно тратить на приобретение долей только после его официального разделения. В новых документах должны быть указаны места общего пользования, а также собственники всех жилых комнат. Лучше всего, если в документах о праве собственности (выписке из ЕГРН) будет указано, что покупаемое помещение представляет собой обособленную часть жилого сооружения или квартиру.

04

Оформление долей на детей и судебные прецеденты

В статье 10 ФЗ № 256 указывается, что приобретаемая жилая недвижимость должна оформляться в общее владение на родителей и детей (всех членов семьи), причем доля каждого из них должна быть официально определена. Долю в новом жилище должны получить все дети семьи, включая тех, что были усыновлены или рождены после заключения сделки, но до выполнения всех обязательств по договору деньгами с именного сертификата и до оформления жилища в собственность.

Даже если за средства маткапитала вы приобретаете только долю в квартире, ее все равно придется оформлять на всех членов семьи. При переходе в собственность семье части жилища необходимо подготовить специальное соглашение об определении долей, по которому данную часть нужно будет разделить на количество долей по числу членов семьи. Пенсионный фонд не имеет права отказать в совершении такого разделения, так как размер купленной площади меньше норматива на каждого человека.

По закону вы обязаны выполнить свои обязательства по выделению частей на всех членов семьи не позднее полугода с момента снятия с жилой недвижимости предусмотренных обременений и перечисления средств с индивидуального сертификата продавцу. Далеко не всегда сотрудники Пенсионного фонда дают добро на осуществление сделки купли-продажи на долю в жилом доме или квартире. ПФР может требовать, чтобы сертификат использовался для приобретения отдельных объектов недвижимости.

Это требование чаще всего является неправомерным, оно не соответствует российскому законодательству, а потому может быть обжаловано в судебных инстанциях. В последнее время судебным органам приходится разбирать много подобных дел, и исход заседаний может завершиться как в пользу истца (владельца сертификата), так и в пользу ПФР. Если вы не нарушаете закон и не пытаетесь совершить сделку для обналичивания средств с сертификата, суд встанет на вашу сторону.

Достаточно распространены и разбирательства, касающиеся вопроса оформления приобретаемой недвижимости в общую собственность всей семьи. Закон требует, чтобы все дети получили часть в новой квартире, вне зависимости от их возраста. Но и здесь бывают исключения. К примеру, мать выкупает в квартире долю своего совершеннолетнего сына и оформляет ее на себя и несовершеннолетних детей. В такой ситуации суд пойдет навстречу и разрешит не выделять долю совершеннолетнему сыну, выступавшему продавцом.

05

Какие документы требуются для приобретения недвижимости

Для использования полагающихся вам государственных средств по программе маткапитала необходимо передать в ПФР крупный пакет документов. Пенсионному фонду потребуется копия заключенного договора на покупку жилого помещения. Он должен быть заключен в органах юстиции, и в нем должна содержаться информация о возможности предоставления рассрочки по оплате приобретаемой недвижимости, с условием перехода объекта в собственность семье после полного погашения оговоренной стоимости. Этот пункт нужен в качестве гарантии для продавца о выплате ему всей оговоренной суммы.

Помимо договора, сотрудники ПФР потребуют от вас:

1. 1. Оригинал именного сертификата и его копию.
2. 2. Свидетельства о рождении малышей, паспорта родителей.
3. 3. Заявление на использование средств семейного капитала.
4. 4. Копию свидетельства о праве владения на имя собственника индивидуального сертификата.
5. 5. Копию и оригинал свидетельства пенсионного страхования.
6. 6. Нотариально заверенное письменное заявление, в котором владелец сертификата обязуется выделить равные доли в приобретаемом помещении всем членам своей семьи, включая детей, не позднее полугода с момента перевода средств из государственного бюджета на счет продавца квартиры.
7. 7. Справку от продавца об общей стоимости продаваемого жилого помещения и размере еще не оплаченной суммы.

В зависимости от региона, в котором подается заявка, а также от некоторых других факторов, Пенсионному фонду могут потребоваться дополнительные данные и документы для принятия решения.