Один из важных нюансов при заключении сделки купли-продажи квартиры – вопрос с аннулированием регистрации жильцов. Ошибка в решении может привести к отмене договора или недоразумению. Продавец лишается собственности и права пользоваться ею, значит, должен выписаться. Проблемы у покупателя с владельцем касаются в основном сроков.

У продавца может возникнуть конфликт с лицами, которые не являются собственниками, но прописаны на жилплощади. Требуется решить вопрос с ними, ведь каждый желает приобрести недвижимость, чистую в юридическом отношении и физически свободную. Зарегистрированные граждане становятся помехой для обеих сторон.

01
Выписка из квартиры при продаже – законодательные нормы

В статье 292 Гражданского кодекса указывается, что заключение соглашения между продавцом и покупателем является основанием для прекращения пользования помещением бывшим владельцем и аннулирования прописки. Точно установленного времени для снятия с регистрационного учета прежнего хозяина закон не устанавливает. Незнание нюансов препятствует проведению сделки, выливается в проблемы для нового собственника.

На продавце лежит обязанность подготовить документы на недвижимость. Желательно выписываться из квартиры перед продажей. Хотя делать это необязательно, но так легче найти кандидатов на приобретение жилья. Если по какой-то причине это невозможно выполнить, стороны стараются договориться, обозначая точную дату в соглашении. После назначенного срока, если прежний хозяин не снялся с учета, новый вправе подать в суд. Часто покупатель для дополнительных гарантий освобождения помещения включает пункт о штрафных санкциях в случае невыполнения.

Когда письменно не зафиксированы окончательные сроки выписки всех жильцов, то обращаются к статье 314 ГК. В ней определено время, которое получило название «разумного». Чтобы добиться юридического выселения, новый собственник решает вопрос в судебном порядке. Если с момента продажи прошло больше одного месяца, принимается решение о принудительном лишении регистрации.

Чтобы потом не пришлось рассматривать конфликт в суде, покупателю следует внимательно подходить к составлению соглашения. В нем подробно описывают права и обязанности, сроки исполнения. Продавец должен предупредить о лицах, которые не владеют недвижимостью, но могут пользоваться жилплощадью в соответствии со статьей 558 ГК. Сведения о них вносятся в договор. Он подписывается обеими сторонами.

Действие документа распространяется на совершеннолетних граждан. Если в продаваемом помещении прописаны дети, их заранее снимают с регистрационного учета и оформляют на новом месте. Иначе невозможно получить разрешение от органов опеки. Если жилье неприватизированное, и некоторые из проживающих не согласны с продажей, выписать их можно только через суд.

Быстрее найдутся покупатели, если все заранее снимутся с регистрационного учета, иначе, возможно, решать проблемы придется новому хозяину. Люди, занимающиеся поисками квартиры, не настроены создавать себе дополнительные трудности с прежними владельцами.

Случаются различные ситуации при сделке, связанные с пропиской бывших жильцов, но их всегда можно решить мирно или в судебном порядке. Идеальный вариант для обеих сторон – когда никто не зарегистрирован. Риск сводится до минимума, покупатель сразу обретает все права и может вселяться.

Если в помещении проживают люди, которым по закону нужно выписываться, владельцу следует заняться этим заранее. Продать разрешается без согласия прописанных лиц, не владеющих собственностью, но вряд ли новый хозяин захочет взять на себя проблемы с их снятием с учета. Придется побегать по судам, больше платить за коммунальные услуги. Если будет основательная скидка на стоимость, то найдутся желающие купить и такую квартиру.

02
Правильное исполнение процедуры

Возможны разные варианты:

  • прописаться на новом месте жительства в течение 7 дней, по старому адресу снимут с учета автоматически;
  • выписаться самому и зарегистрироваться на другой жилплощади;
  • написать доверенность на третье лицо, дать копии документов и поручить снять с учета;
  • перерегистрироваться на портале Госуслуг.

За процедуру не уплачивают госпошлину. Граждане старше 14 лет заполняют бланки заявлений, тех, кто младше, это делают родители. Предъявляются паспорт и свидетельства о рождении чад. Если выписываются из приватизированного помещения, потребуется домовая книга. В каждом конкретном случае за перечнем необходимых документов обращаются в паспортный стол.

Несовершеннолетние снимаются с учета вместе с родителями. Если ребенок – один из владельцев приватизированного жилья, понадобится разрешение органа опеки. Его выдают в случае, когда не нарушаются права детей, и условия на новом месте соответствуют требованиям. Тогда можно аннулировать прописку, но заранее подумать, где они будут зарегистрированы: сведения об этом потребуют должностные лица. Взрослые могут сниматься с учета, не указывая, куда отбывают на жительство или пребывание.

Перед заключением договора, чтобы впоследствии не возникло конфликта, покупателю предоставляют справки. Среди них домовая книга или выписка из архива, где содержатся сведения обо всех лицах, прописанных на жилплощади раньше и теперь. Из документов видно, кто снят с учета на время, но не потерял право на имущество после возвращения, все нюансы продаваемого объекта.

Если новому хозяину станет известно о прописанных людях поздно, то решать проблемы придется самому. Не каждый раз удается урегулировать ситуацию мирно, чаще приходится обращаться в суд, но решение необязательно будет в его пользу. Граждане, временно снятые с учета, по возвращении могут добиваться восстановления прав. Если они не имеют другого жилья, суд обычно принимает их сторону, сделка признается недействительной. Предыдущий владелец обязан возвратить деньги, но не всегда у него есть полная сумма, и выплаты осуществляются частями.

Перед обращением с иском о принудительной выписке новому хозяину следует удостовериться, что у гражданина, не желающего сняться с учета, нет законных оснований оставаться в квартире. Если он проживает в другом месте, факт должны подтвердить соседи. В отношении лиц, лишенных свободы, к иску прилагается справка службы исполнения наказаний. С людьми, имеющими временную прописку, все решается просто: пишется заявление, их сразу снимут с учета.

Покупателю нужно очень внимательно изучать сведения обо всех, кто прописан или был зарегистрирован ранее. Если документы проверены, обойдется без конфликтов и судебных разбирательств. Продавец предъявляет расширенную архивную справку с полной информацией о жильцах и собственниках. Если соглашаться на покупку с прописанными лицами, то следует требовать значительной скидки или гарантий выписки в обозначенное время. Все условия для безопасности фиксируют в договоре купли квартиры.

03
Решение конфликтных ситуаций с пропиской

Новый владелец регистрирует собственность, и прежнему нужно сняться с учета по месту жительства. С этого момента другие прописанные граждане утрачивают право пользоваться жилплощадью (ст. 292, п. 2 ГК). Это не означает автоматического выселения, только суд решает вопрос. Если недвижимость куплена с зарегистрированными людьми, действовать придется новому хозяину. По этому же закону прежний хозяин не может никого выписать, пока проданное помещение не будет переоформлено.

Даже с приватизированной квартирой не всегда вопросы решаются без проблем. Покупатель должен владеть сведениями о лицах, которых нельзя выселить по решению суда:

  • граждане, отказавшиеся воспользоваться приватизацией или применившие ее раньше, но проживающие на жилплощади;
  • получившие право пользования по наследству;
  • лица, заключившие договор пожизненного содержания.

Встречаются ситуации, когда собственность оформил один из супругов, а второй отказался. В таком случае выселить его, лишить прописки не позволено никому. После продажи он вправе оставаться в квартире, даже если брак официально распался.

Если в завещании жилье передавалось одному лицу, а в отношении другого было оговорено его право проживать в нем, никто не может лишить его прописки. Эта процедура называется «завещательный отказ». Хозяин вправе делать с недвижимостью, что угодно: продавать, менять, дарить, не спрашивая согласия человека, которому по завещанию предоставлена возможность проживания. Когда появляется новый владелец, она сохраняется.

Если заключен договор пожизненного содержания, собственник (получатель ренты) передает свое имущество лицу, которое обязуется содержать его пожизненно (плательщику). Он может пользоваться жилым помещением наравне с владельцем. Продать квартиру разрешено только с его согласия, после чего он вправе оставаться в ней. Решается спор о выписке лишь в добровольном порядке.

04
Подведение итогов

Снятие с учета при продаже является важным вопросом. Нарушение процедуры грозит тем, что соглашение признают незаконным, продавцу предстоит возвращать деньги. Если он сможет выплатить их сразу, покупателю повезло. Хуже, если нужно будет ждать годами. Поэтому обязательно следует внимательно изучать домовую книгу, архивную справку, чтобы вовремя разглядеть подводные камни планируемой сделки.

Если человек не хочет продешевить с квартирой, ему стоит позаботиться о законной выписке людей, проживающих в ней. Семья переедет в новое помещение, а с другими решают иными способами. Если есть право выселить кого-то, обращаются в суд, когда невозможно решить вопрос мирно. Не следует забывать о лицах, которых нельзя лишить прописки даже в судебной инстанции. Придется договариваться и предлагать компенсацию.