Материнский капитал дает возможность семьям с несколькими детьми улучшить условия проживания. Его средства разрешается направлять на расширение имеющегося дома, покупку новой квартиры по безналичному расчету либо в ипотеку. В последнем случае сертификат на капитал можно использовать в любой момент – не дожидаясь, пока ребенку, на которого выдана госпомощь, исполнится 3 года.

01
Ипотека – что вам нужно знать заранее?

Во многих российских семьях усыновление или рождение второго, а также всех последующих детей неизбежно становится причиной ухудшения жилищных условий. Имеющихся квадратных метров катастрофически не хватает на всех. А построить либо приобрести более просторное жилье не позволяет нехватка денег, которых требуется все больше для обеспечения нормальной жизни разросшегося семейства. В подобных случаях помочь может только ипотека, выдаваемая под материнский капитал. Эту государственную дотацию, направленную на финансовую поддержку многодетных семей, можно использовать для получения займа в банке на приобретение нового жилья.

Под ипотекой отечественное законодательство понимает залог недвижимого имущества (доля в жилище, квартира, частный дом, отдельное помещение), получаемый кредитной организацией от лица, занявшего деньги на покупку жилья. Определение, в общем-то, понятное. Но здесь нужно знать, что банк, выдавший средства на приобретение недвижимости, являющийся в подобных случаях залогодержателем, удерживает этот самый залог до тех пор, пока заемщик полностью не выполнит все свои обязательства по кредиту. На практике все это выглядит следующим образом:

  • заемщик берет целевой кредит (займ);
  • строящееся жилище (либо приобретаемое сразу в готовом для эксплуатации виде) передается им в качестве залога в банк;
  • когда заемщик полностью выплачивает все проценты, занятые средства, дополнительные комиссии, а также различные штрафы и пени (если таковые имеются), кредитная организация передает недвижимость в его полное распоряжение (снимает залог с жилой площади).

Все особенности взаимоотношений заемщика и залогодержателя регламентируются законодательством РФ (ФЗ №102). Оно, кстати сказать, позволяет взять ипотеку не только под жилье, но и под иное недвижимое имущество, например, под участок земли. А вот при использовании средств материнского капитала (МК), который часто называют еще и семейным, ситуация будет немного иной. В подобных случаях, как правило, залогом выступает именно квартира (дом), которая приобретается в кредит на средства госпомощи.

02
Как можно использовать сертификат на ипотечное кредитование?

Финансовые средства по сертификату на МК разрешается направлять на такие цели:

  1. 1. Внесение денег в счет основной задолженности заемщика по полученным кредитным средствам, а также на уплату процентов по договору.
  2. 2. На оплату первоначального обязательного взноса по целевому займу, направленному на улучшение жилищных условий, либо по ипотеке.

Заметим, что кредитный договор может быть оформлен и после возникновения у семьи прав на МК, и до этого. Важно лишь то, чтобы деньги занимались строго на постройку или приобретение жилплощади. Ипотечный кредит разрешается оформлять на мать, как на непосредственную владелицу семейного капитала, и на ее супруга. Никакого нарушения законодательства в этом случае не будет.

Направлять интересующую нас госпомощь на погашение дополнительных комиссий и штрафов (пени) категорически запрещено!

Оформление ипотеки за счет средств МК предполагает обязательную подачу в Пенсионный фонд (ПФР) заявления о распоряжении, в котором четко указывается цель использования государственной дотации. И никак иначе. Далее мы подробно расскажем, какие документы нужно подготовить для обращения в Пенсионный фонд. Но сначала опишем требования, которые обычно выдвигают банки к семьям, которые хотят получить целевой займ. Они таковы:

  1. 1. Хорошая история получения и погашения кредитов ранее.
  2. 2. Наличие стабильной заработной платы и официальное трудоустройство. Нередко банки также обращают внимание на трудовой стаж потенциального заемщика и на время его работы на последнем предприятии. Дополнительные доходы, не подтвержденные документами, кредитной организацией не учитываются.
  3. 3. Согласие заемщика оформить жилище, купленное по ипотечной программе, в долевое владение всех (детей, супруга) членов семьи после того, как заемные средства за квартиру или дом будут выплачены в полном объеме.

В ряде случаев могут выдвигаться и другие требования. Здесь все зависит от особенностей работы конкретной кредитной организации.

03
МК на первый взнос до трехлетия ребенка – подарок российским семьям

До 2015 года кредитование с первоначальным взносом, вносимым материнским капиталом, до тех пор, пока второму усыновленному (рожденному) малышу не исполнится три года, не осуществлялось. Средствами с сертификата можно было воспользоваться только через указанное время после появления в семье нового ее члена. Это создавало серьезные неудобства. Ситуация изменилась после принятия и вступления в силу двух законодательных актов:

  1. 1. Закона №131;
  2. 2. Постановления Правительства России №950.

Эти акты официально позволили заключать договора на ипотечное кредитование до исполнения второму ребенку трех лет, используя средства МК в качестве первого взноса. Поначалу нововведение вызвало немало затруднений. Сотрудники Пенсионного фонда просто-напросто не знали, кому именно – банку или продавцу, переводить деньги. Возникало немало и иных коллизий, обусловленных техническими нюансами и несовершенством новых законов.

Сейчас проблем с этими вопросами стало меньше. Банки относительно охотно занимаются ипотечным кредитованием семей с несколькими детьми. Этому, в частности, способствует и то, что величина материнского капитала за двойню (за второго и следующих деток) в 2017 г. составляет 453 тыс. руб. Такой суммы в большинстве случаев хватает для внесения минимального первоначального взноса за жилье. Последний обычно составляет 20–30 % от общей стоимости жилплощади в новостройках.

Для направления средств маткапитала на оплату первого взноса по ипотеке семья, планирующая улучшить свои жилищные условия, должна собрать и отнести в ПФР указанные далее документы:

  • Сертификат на капитал, паспорт и СНИЛС (номер пенсионного обязательного страхования) его владельца.
  • Копию ипотечного договора, в котором оформлен залог недвижимого имущества, зарегистрированного в УФРС.
  • Копию соглашения между банком и заемщиком о выдаче целевого займа.
  • Обязательство (засвидетельствованное сотрудником нотариата) собственника сертификата передать приобретаемое жилище в долевое владение детей и супруга. Об этом немного подробнее рассказано далее.

В упомянутом выше обязательстве указываются размеры долей каждого члена семьи в купленном жилище, а также срок, когда они их получат. Раздел недвижимости на части по закону может осуществляться после снятия всех имеющихся обременений на жилой объект либо сразу после того, как Пенсионным фондом будет перечислена минимальная сумма (первый взнос) за приобретаемый дом (квартиру). Чаще всего используется первый вариант. На него соглашаются и сотрудники кредитных организаций, и члены семьи.

04
Семейный капитал для погашения займа – действуем по правилам

В случаях, когда семья уже оформила ипотечный кредит, и в это время в ней рождается второй малыш (либо происходит его усыновление), родители имеют возможность погасить часть займа средствами с МК. Отметим один важный момент. Все, кто сталкивался с ипотекой, говорят, что направить деньги с семейного капитала на уже имеющийся кредит намного проще, нежели оформлять договор на новый займ. Нужно всего лишь собрать пакет определенных справок и бумаг и отправить их вместе с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд. Последний после рассмотрения заявки производит перечисление денег с сертификата на счет кредитной компании, удерживающей жилище в залоге.

Список документов для ипотеки будет таким:

  • заполняемое непосредственно в отделении ПФР заявление;
  • паспорт заявителя либо доверенность (нотариальная) его представителя;
  • удостоверение личности супруга собственницы маткапитала, если договор подписан мужем, и свидетельство о браке;
  • договор займа (копия) с проставленной отметкой о государственной регистрации ипотеки;
  • справка о направлении кредита на счет продавца жилого объекта либо его застройщика;
  • документ, в котором указана процентная ставка по ипотечному кредиту, долг по процентам и остаток основной задолженности.

Также нужно приложить обязательство об оформлении жилья в общую собственность семьи с выделением всем ее членам определенной части. Дополнительно Пенсионный фонд требует соглашение об участии в долевом строительстве, когда собственница маткапитала направляет его на покупку жилплощади в строящейся многоэтажке, разрешение на строительство частного дома, если кредит выдавался именно на эти цели. Если же средства направляются на счета жилищно-строительного кооператива, необходимо предоставить выписку о членстве в нем.

Непосредственно погашение ипотеки средствами государственной дотации происходит по следующей схеме:

  1. 1. Заемщик при покупке готовой квартиры сразу оформляет ее в свое пользование через Росреестр.
  2. 2. На документе о праве собственности проставляется отметка о нахождении жилища в залоге у кредитора.
  3. 3. Банк выдает справку о том, какая часть долга "висит" на заемщике в настоящее время.
  4. 4. Семья собирает остальные документы (список приведен выше) и обращается в ПФР.
  5. 5. Рассмотрение заявки сотрудниками Пенсионного фонда занимает до 1 месяца. Такое же время уходит и на перевод средств на счет банка в случае, если просьба заявителя была удовлетворена.
  6. 6. Кредитная организация после получения денег выполняет перерасчет долга на сумму, которая осталась после внесения средств с материнского капитала, и выдает скорректированный график внесения ежемесячных платежей.

После этого заемщик выплачивает задолженность по новой схеме. Когда вся сумма будет погашена, банк убирает обременение с жилища. Счастливая семья может оформлять теперь уже полностью свою квартиру в долевое владение.

05
Советы специалистов по грамотному использованию средств сертификата

Пенсионный фонд уведомлять о намерении направить МК на погашение процентов или суммы основного долга нужно за 6–7 месяцев до этого. Суть в том, что размеры выплат в ПФР планируются один раз в полугодие. Если вы планируете получить маткапитал в июле-декабре, соответствующее заявление требуется написать до июня.

Выбирая кредитное учреждение, сразу же определитесь, какое именно жилье вы будете оформлять в ипотеку:

  • в строящемся доме (договор долевого участия);
  • готовый дом или квартиру.

Здесь следует учесть, что долевое строительство с финансовой точки зрения обычно намного выгоднее покупки готового жилья. Стоимость последнего всегда выше. При этом семья при участии в долевом жилищном строительстве идет на определенный риск, ведь многоэтажка по различным причинам может быть и не сдана в эксплуатацию.

При подписании ипотеки под МК важно грамотно подобрать желаемую к покупке жилплощадь. Банки в работе с сертификатами выполняют расчет максимальной суммы займа по особой формуле. Финансисты берут среднюю зарплату супругов за определенный период времени и прибавляют к ней сумму с сертификата на капитал. Затем заемщик озвучивает стоимость выбранного жилья. Банк проводит расчеты и дает разрешение на ипотеку (либо отказывает в выдаче средств). Если все нормально, определяется величина первоначального взноса. Хорошо, когда маткапитала хватает на первый платеж. А что делать, если суммы сертификата недостаточно? В этой ситуации семье придется искать дополнительные деньги, которые пойдут на покрытие разницы между размером МК и первоначального взноса.

Если часть средств с сертификата ранее была использована на нужды ребенка, остатка материнского капитала стопроцентно не хватит на внесение первого взноса за жилище. В подобных случаях оставшуюся сумму можно потратить исключительно на оплату процентов или основного долга по ипотеке.

Обязательной частью любого ипотечного договора является оформление страховки. Здесь все сложно. Одни банки ограничиваются требованием страхования только самого кредита на случай потери заемщиком постоянного источника доходов. А некоторые учреждения заставляют оформлять страховой полис непосредственно на недвижимый жилой объект, а также страховать жизнь и здоровье заемщика. Приятного мало. Полисы стоят недешево. Правда, при досрочном закрытии ипотеки кредитор обязан вернуть заемщику ту часть страховки, которая не была использована. Небольшое, но, все же, утешение.

Когда жилье будет оформлено в ипотеку, Росреестр осуществляет регистрацию как самого соглашения на кредитование, так и сделки купли-продажи. При этом на недвижимость сразу накладывается обременение. Оно не позволит заемщику каким-либо образом распорядиться квартирой (домом), не получив разрешения от банка. Жилище нельзя будет подарить, обменять, продать. Такими возможностями можно будет воспользоваться только после полного расчета с банком.

06
В какие банки обращаться для оформления ипотеки – краткий обзор

Не все российские банки работают с материнским капиталом. Наиболее активно многодетные семьи кредитуют:

  • Сбербанк;
  • DeltaCredit;
  • Райффайзенбанк.

Специальные программы ипотечного кредитования также реализуют банки ВТБ-24, ЮниКредит, Промсоцбанк. Условия договора, процентную ставку по кредитам и сроки, на которые выдаются займы, следует узнавать у специалистов конкретной организации. Так, например, Райффайзен выдает средства на покупку возводимого и сданного в эксплуатацию (готового) жилья с привлечением средств семейного капитала на срок от 1 до 25 лет. В DeltaCredit можно получить займ под пятипроцентную ставку в год. При этом сертификатом разрешается оплачивать и ранее оформленный кредит, и вносить первый взнос при подписании нового.

Самые строгие требования к потенциальным заемщикам выдвигает Сбербанк. При этом именно его ипотечные продукты пользуются наибольшей популярностью среди владельцев МК. Сотрудники Сбербанка тщательно проверяют каждую заявку от заемщиков и выдают добро на кредиты только в случаях, когда риски их невозврата сводятся к нулю. За счет такой избирательности банк имеет возможность предлагать по-настоящему надежным клиентам самые выгодные условия кредитования.

Тщательно выбирайте кредитную организацию, в которой вы хотите оформить ипотеку. Требуйте четкого просчета всех ваших платежей и дополнительных расходов по займу, узнавайте о специальных предложениях для молодых семей с двумя и больше детьми. При правильном подходе к выбору банка вы сможете добиться оптимальных условий для себя. Удачи!