Многие владельцы, имеющие дополнительную жилую площадь, предпочитают сдавать ее, чтобы пополнить свой бюджет. Для одних такая собственность превращается в постоянный источник дохода, а для других становится основным видом бизнеса. Но чтобы избежать неприятностей с квартирантами и откровенного мошенничества, для сохранности имущества необходимо владеть информацией о существующем жилищном законодательстве и правилах составления договора.

01
Как подступиться к делу – начнем с азов

Решив сдавать жилье не через агентство, а самостоятельно, начать нужно с подготовки помещения, его оценки и поиска подходящих квартирантов. Косметический ремонт, починка основных коммуникаций (сантехники, проводки), установка теплых окон, надежной двери – все это обезопасит владельца от неожиданностей в виде пожара, затопления нижних квартир, взлома. А наличие мебели, техники, посуды значительно увеличат стоимость аренды.

Следующим этапом станет подготовка всей правоустанавливающей документации, необходимо проследить, чтоб коммунальные платежи не имели задолженности. Некоторые владельцы блокируют возможность международных/междугородных телефонных переговоров или совсем отключают стационарный телефон.

Далее нужно выяснить стоимость аренды в данном районе с учетом состояния помещения, этажности, количества комнат, метража, наличия техники, периодичности оплаты (помесячно, за полгода, за все время сдачи). Цена также зависит и от времени – передается ли квартира в краткосрочный найм или на срок более года.

Самый сложный момент для того, кто хочет сдать квартиру в аренду – это найти надежных жильцов. Сделать это можно самому, поместив объявления на различных ресурсах, или официально обратиться в агентство по аренде недвижимости. При этом большинство таких фирм подыскивают жильцов совершенно бесплатно, свои комиссионные они получают с квартирантов.

Необходимо помнить, что правом распоряжаться жилым помещением, в том числе и сдавать его в аренду, обладает только собственник. Сдать квартиру, имея только договор социального найма и право проживания, не получится.

Передать помещение жильцам по договору субаренды можно в исключительных случаях, имея специальное разрешение от соответствующего муниципального или государственного органа, являющегося собственником по закону. Если указанная квартира находится в долевой собственности, придется дополнительно получить согласие всех, имеющих долю. Если собственником помещения или доли в нем является несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки.

02
Как составить грамотный договор найма?

По правилам сдачи основным моментом становится официальное оформление документации. Чтобы сделка стала безопасной, за основу берется типовой договор найма. Юридически существует разница между арендой и наймом помещения. Если сделка заключается с неким юридическим лицом – составляют договор аренды, если между физическими лицами – найма.

Так выглядит образец документа о краткосрочной сдаче квартиры:

Вы можете скачать пример договора по ссылке.

В нем обязательно проставляются сроки, даты вселения/выселения, сумма оплаты, обязанности сторон и т. д.

Краткосрочным считается договор, заключенный на срок менее 11 месяцев. Такой документ необязательно регистрировать в государственных органах, достаточно заверить нотариально.

А это форма для заполнения договора аренды на длительный срок:

В нем также указываются все основные моменты: сроки, оплата, дата/место составления, паспортные данные сторон, а также:

  1. 1. Технические параметры и данные предмета договора – квартиры: адрес, этажность, метраж, имеющиеся коммуникации, телефонизация, наличие интернета, кабельного и/или интерактивного телевидения, состояние сантехники и т. д.
  2. 2. Копия документа о собственности.
  3. 3. Справка о том, что жилье не имеет иных собственников (отсутствует долевое владение), не находится в залоге или ипотеке с иным владельцев.
  4. 4. Соглашение об оплате коммунальных услуг.
  5. 5. Как будут производиться выплаты.
  6. 6. Сроки платежей.
  7. 7. Длительность аренды.
  8. 8. Обязанности по ремонтным работам: срочным, текущим, капитальным, косметическим.
  9. 9. Список дополнительных лиц, которые будут иметь право проживания в помещении.
  10. 10. Обязанности и права как нанимателя, так и арендатора.
  11. 11. Условия для досрочного расторжения соглашения со стороны владельца и со стороны квартирантов.

Скачать образец договора аренды квартиры на длительный срок.

Профессиональные риелторы советуют включать в договор несколько дополнительных пунктов:

  1. 1. Запрет для арендаторов и проживающих с ними на регистрацию в этом жилом помещении. Если такая прописка будет все-таки оформлена, с помощью договора несложно доказать ее незаконность.
  2. 2. Застраховать квартиру и обязать квартирантов выплачивать деньги вместе. Тогда в случае протечек, пожара или нанесения любого ущерба помещению или находящемуся в нем имуществу, владельцу перечислят страховую компенсацию, и ему не придется судиться с бывшими нанимателями и пытаться получить с них хоть какую-нибудь сумму. Нередки ситуации, когда ответчики по иску становятся неплатежеспособными, безработными, имеют на содержании иждивенцев и т. д.
  3. 3. Запрет на сдачу квартиры в субаренду и передачи права пользования другим людям без уведомления и письменного согласия собственника. Иначе можно столкнуться с тем, что на территории проживают множество посторонних лиц, а найти арендатора, отвечающего по договору, не представляется возможным.

Владельцу также стоит оговорить возможность иногда посещать с проверкой свое жилое помещение и находящееся в нем имущество.

03
Необходимое приложение – опись имущества

В случаях, когда сдается меблированная квартира с бытовой техникой, посудой и текстилем, нужно составить опись всего передаваемого имущества. Только так можно обеспечить сохранность предметов обихода и обезопасить себя от кражи.

Эту опись составляют или «от руки», или на готовом бланке:

Документ должен быть в двух экземплярах, но если сделка состоялась с помощью риелтора, ему также нужна копия. К составленной описи прикладывают акт приема квартирантами имущества при заселении и акт передачи имущества владельцем при окончании или расторжении договора найма.

Составлять опись должен владелец в присутствии будущих жильцов и риелтора. Описывается не только сам предмет (интерьера, техники, декора), но и его стоимость с учетом износа, имеющиеся дефекты, функциональность, работоспособность. В список входит электрическое и сантехническое оборудование (указываются неработающие розетки/выключатели, протекающие смесители). Обязательно проводится проверка газовой или электроплиты, духовки. На газовую плиту должен быть паспорт с отметкой о ежегодной верификации. На посуде смотрят сколы, трещины. Отдельным пунктом стоят приборы учета. На них проверяются пломбы и фиксируются показания. Наниматель должен сверить их с цифрами в квитанции и убедиться в отсутствии долгов.

Основные споры между владельцем и его квартирантами происходят по поводу повреждения имущества. В таком случае жильцы должны заранее оговаривать в договоре пункт о естественном износе мебели и о том, за чей счет будет производиться починка испортившейся техники. И если поврежденное имущество изначально было достаточно старым, возмещать его стоимость не придется.

В случаях непримиримых разногласий, если конфликт дойдет до суда, можно сделать независимую экспертизу. Оплату за нее возлагают на проигравшую сторону.

Наймодатель может вписать в договор меру ответственности (в т. ч. и в денежном выражении) за причиненный вред, в качестве дополнения к договору допускается прилагать фотографии имущества, сантехники и каждой комнаты жилого помещения, сделанные в день въезда квартирантов (на них желательно зафиксировать подписями согласие будущих жильцов).

Еще один способ для владельца собственности – создать страховой депозит. То есть при найме жилья квартиранты дополнительно оплачивают от 50 до 100% ежемесячной суммы. Когда жильцы съезжают, эти деньги либо возвращаются им, либо остаются у собственника (полностью или частично) в качестве оплаты за поврежденное имущество.

04
Какие налоги нужно покрыть владельцу?

По Российскому законодательству платить налоги необходимо со всех видов дохода, включая прибыль от сдачи в найм собственности. Регулярное извлечение таких денежных средств приравнивается к осуществлению предпринимательской деятельности. Поэтому в обязанность владельца входит уплата налога в виде 13-30% от получаемого дохода.

Данное процентное соотношение варьируется в зависимости от гражданского статуса собственника. Постоянно проживающий на территории страны гражданин Российской Федерации заплатит только 13%. Физическое лицо, имеющее в собственности квартиру, но находящееся в стране менее 183 дней, за год заплатит 30%. Оплата происходит до 30 апреля следующего за отчетный период года. В инспекцию подается декларация о доходах по форме 3-НДФЛ.

Для тех, то хочет немного уменьшить процентную ставку по налогу, необходимо зарегистрироваться, как индивидуальный предприниматель, и платить 6% ежегодно.

05
Ответственность за уклонение от платы

Многие арендодатели, желая сэкономить, принимают решение сдавать жилье неофициально и не платить налоги. Законодатель предусмотрел для таких недобросовестных граждан различную меру ответственности: от штрафа в размере 20-40% от предполагаемой к уплате суммы до уголовной ответственности.

В особых случаях суд может назначить и штраф, и реальный срок наказания. Надеяться на то, что налоговая служба не узнает о неофициальной аренде не стоит. Как пример, можно привести ситуацию, когда слишком шумные квартиранты буквально вынуждают соседей обратиться к участковому или сразу в ФНС. Наказание последует обязательно.

06
Нужно ли жильцу оформлять регистрацию?

Квартирантам, проживающим на съемной жилплощади на срок до 90 дней, прописка не требуется. Но если планируется долгосрочная аренда в течение более 90 суток, оформлять временную регистрацию все-таки придется. Для этого в районное отделение ФМС необходимо представить следующие документы:

  • паспорт;
  • заявление;
  • договор об аренде помещения.

В случае отсутствия такой регистрации как на арендатора, так и на арендодателя в дальнейшем накладывается штраф. Прописка необходима для субсидий при оплате коммунальных платежей. Если квартиранту положены какие-то льготы, для их получения нужно предъявить договор об аренде и справку о временной регистрации.

07
Как расторгнуть договор досрочно?

При особых обстоятельствах любое соглашение, в том числе и об аренде, можно расторгнуть до истечения срока действия. Чтобы избежать недоразумений, желательно заранее, включив в договор соответствующий пункт, оговорить это. Если такой пункт не указан, договор расторгается по действующему законодательству. Квартирант имеет право аннулировать соглашение, не указывая причин в любой момент, но предупредить об этом владельца квартиры необходимо за 3 месяца. У арендодателя гораздо меньше возможностей для досрочного расторжения:

  • невыплата арендной платы;
  • нарушение пунктов договора;
  • существенная порча имущества;
  • использование помещения не по назначению.

В случаях, когда заключен бессрочный договор, он расторгается владельцем без объяснения причин. Жильцов при этом нужно уведомить за 3 месяца. Основными моментами при самостоятельной сдаче жилья в найм становится правильное заключение договора с учетом всех нюансов и пожеланий как владельца, так и квартиранта. Дополнительно необходимо максимально подробно составить опись имущества и акт приема/передачи во время вселения новых жильцов и при аннулировании договора.