Съем квартиры – важная операция, непосредственно связанная с финансами. Незнанием тонкостей процедуры ловко пользуются мошенники, которые зарабатывают деньги на людях, особенно арендаторах, впервые сталкивающихся с подобной сделкой. Обман возможен на каждом этапе, поэтому не следует упускать из вида даже мельчайшие детали.

Отношения с владельцем недвижимости требуется построить с соблюдением всех законодательных норм. Это убережет от возможных неприятностей. Экономить в таком деле не стоит, потому что незначительный выигрыш может превратиться в ощутимые убытки. Рассмотрим все этапы, связанные с арендой жилья – от его поиска до подписания документов и оплаты.

01
Изучение рынка недвижимости – как не попасться на фейковые объявления

Прежде всего следует ознакомиться с ценами на жилье. Предложения с явно заниженной стоимостью должны сразу насторожить – вероятность обмана очень высокая. После звонка по указанному телефону скажут, что уже нашелся арендатор, но можно рассмотреть другой, очень выгодный вариант. Окажется, что помещение слишком дорогое и гораздо хуже. Это распространенный среди недобросовестных риелторов способ привлечения клиентов.

Рекламные объявления-пустышки бывают нескольких видов:

  1. 1. Полный вымысел. Красивая фотография взята из интернета, никакого отношения к реальному объекту не имеет, а цена занижена на десятки процентов.
  2. 2. Квартира уже арендована, но выдается в поиске. Она пользуется повышенным спросом, поэтому намеренно остается на сайте, чтобы привлечь потенциальных клиентов.
  3. 3. Показывается реальная недвижимость, цена на которую сильно занижена посредником. Фактически владелец не собирается сдать ее за такую сумму.
  4. 4. Жилье по объявлению располагается в престижном районе. На самом деле оно находится на значительном удалении.
  5. 5. Сдача по схеме аренда плюс коммуналка. Выглядит привлекательно, потому что стоимость невысокая, но в итоге часто обходится значительно дороже.

Все способы направлены на привлечение клиентов с возможностью заработать на этом. Активно используются как риелторами, так и собственниками. Изучение рынка недвижимости поможет распознать фейковые объявления. Для этого анализируют предложения в интересующем районе и звонят по указанным телефонам. Через несколько часов общения уже появится реальная картина цен.

 

Практически во всех случаях приходится иметь дело с посредником. Даже если поиск жилья осуществляется самостоятельно, он почти всегда бывает со стороны владельца. Иногда оказывается, что агент представляет самого себя. Обычный прием подобных дельцов – осмотр квартиры за предварительную плату или предложение покупки базы данных собственников. Тогда потенциальный арендатор сможет самостоятельно заключить договор с владельцем, избежать дополнительных трат. Это распространенный способ обмана.

Фальшивые риелторы обычно работают под видом информационных агентств, юридических контор, которые не имеют достоверных сведений. Деньги берутся под любым предлогом, но реально никаких действий они затем выполнить не могут и не собираются. Попытка выяснить отношения ничем положительным для потерпевшего не заканчивается. Все моменты продуманы.

Обычное начало подобной ситуации – объявление о сдаче в аренду жилья по очень привлекательной цене. Аргументов при общении, почему такая стоимость, приводится масса, и они действуют на потенциального съемщика. Пусть даже выглядят не очень убедительно, но многие поддаются чарам. Стоит понять, что времена сочувствия и практически безвозмездной помощи ушли в прошлое. В этой ситуации есть риск оказаться жертвой одного из способов розыгрыша:

  1. 1. Никто, по сведениям риелторов с большим опытом, не станет сдавать квартиру по цене, ниже рыночной. Если подобное предлагается, то это уловка агента – потом хозяин заявит настоящую стоимость.
  2. 2. Второй классический способ – предложение осмотреть квартиру. Для этого предлагают подъехать в офис, оформить договор, уплатить деньги. Порядочная риелторская контора берет плату за услуги только после заключения сделки по аренде. В противном случае – обман.
  3. 3. Хозяин требует предоплату, чтобы зарезервировать место за претендентом. Гарантий никаких – просто один из способов заработать на объявлениях о сдаче квартиры. Пока не проведен ее осмотр, никаких выплат производить нельзя.

Отдельно следует рассказать о таком приеме, как предложение ознакомиться с квартирой самостоятельно или вместе с агентом. Подъезжать в офис обычно не хочется, обещают, что сотрудник перезвонит, чтобы договориться о месте встречи. И сразу начинаются вызовы по телефону из всех городских контор, которым продали номер клиента.

Если согласиться на встречу, чтобы вместе осмотреть объект, то на работе никого свободного не будет, все заняты. Скажут, что никаких препятствий для самостоятельного ознакомления с недвижимостью нет. Требуется оплата, после чего предлагается отправиться по предложенному адресу. Предоставляется возможность поговорить с владельцем (фактически подставным лицом). Впоследствии оказывается, что клиент стал жертвой хорошо продуманного розыгрыша – у псевдофирмы нет ни риелторов, ни базы данных. Работают по сценарию, где каждый играет свою роль.

02
Проверка документов и осмотр квартиры

Это обязательный момент перед тем, как согласиться на заключение договора. Следует потребовать у хозяина свидетельство, подтверждающее право собственности, его паспорт и квитанции о плате за коммунальные услуги. Все данные должны совпадать. Показать помещение может кто угодно: родственник, риелтор, сосед, но заключать соглашение следует только с владельцем или человеком, который имеет доверенность, заверенную в нотариальной конторе. В противном случае существует вероятность, что настоящий хозяин выгонит из жилья на следующий день после уплаты денег.

 

Обращают внимание на то, сколько владельцев у квартиры. Когда имеются люди, обладающие равными правами, требуется письменное согласие каждого на аренду. Последствия игнорирования этого момента плачевны для съемщика. Объявится вдруг жена и скажет, что ее согласия никто не спрашивал. Придется съезжать, но денег не вернут – человек стал жертвой мошенничества.

Квитанции об уплате коммунальных услуг проверяются на отсутствие задолженности. Если она есть, следует требовать, чтобы собственник погасил. Через какое-то время ее могут приписать арендатору, а если сумма очень большая, могут отключить отопление, электричество, воду.

 

Перед заключением договора обязательно проводится осмотр квартиры. Здесь важен не только дизайн, интерьер, но и буквально все мелочи. Проверяют работу бытовых приборов, сантехники, мебель. Сведения записываются в акт приема-передачи. Формулировка наподобие «удовлетворительное состояние» впоследствии обращается в дополнительные издержки. Приходится платить за повреждения, которые съемщики не совершали. Каким бы дотошным ни казался арендатор, он имеет право зафиксировать все подробно, чтобы затем избежать неприятностей.

Обязательно заключается договор, который требует тщательного прочтения, обращается внимание на любые мелочи. Если какие-то моменты остаются неясными, добиваются уточнения. Неважно, риелтор составлял соглашение или был взят типовой образец из интернета. Обязательно сверяются все документы владельца: паспортные данные, его фамилия, имя, отчество, адрес жилья.

Четко прописываются условия съема: срок, стоимость, когда вносится плата, пересмотр ее размера. Обращается внимание на порядок досрочного разрыва договора, возможные штрафные санкции. Не стоит упускать из вида частоту визитов хозяина. Если пренебречь этим, он сможет навещать каждый день, а это вряд ли понравится жильцам. Даже домашних животных следует включить в договор, чтобы это не стало впоследствии причиной обвинения в его нарушении.

От общения с собственником никуда не деться. В договоре можно ограничить его визиты, но не телефонные звонки. Поэтому при общении с арендодателем внимательно присматриваются к нему, оценивают адекватность и характер, чтобы затем не страдать от назойливости и мелочных придирок.

 

Последний шаг – внесение платы, которая обычно состоит из трех частей – месячная, залог и риелторская комиссия. Первые две выплачиваются владельцу. Относительно залога следует предусмотреть в договоре вариант возврата. Один из возможных – проживание за его счет последний месяц действия соглашения. Посреднику платит преимущественно съемщик, только при сдаче дорогой недвижимости – собственник. Суммы самые разные – от 10% стоимости месячной аренды до 100%.

03
Условия съема квартиры с последующим выкупом

Схема малораспространенная по сравнению с участием в долевом строительстве или приобретением на вторичном рынке. В Гражданском кодексе на этот счет говорится о возможности предусмотреть в соглашении, что по истечении срока аренды имущество переходит во владение съемщика. Прописываются условия, на которых он вносит выкуп, его размер.

Могут возникнуть проблемы, связанные с увеличением стоимости недвижимости. Чтобы продавцу была выгодна сделка, в соглашении предусматривают переоценку в связи с изменением ситуации на рынке. Тогда он ничего не потеряет, даже если договор был заключен раньше. Со стороны покупателя можно предусмотреть право собственника изменять арендную плату в связи с инфляцией, сроки внесения. Это обеспечивает большую лояльность владельца.

Съемщик добивается условий, выгодных для него. К ним относится возможность досрочно погасить выплаты, чтобы арендуемая недвижимость перешла в его собственность, или прописка родственников на жилплощади. Особое внимание уделяется отсутствию двояких формулировок в соглашении, в частности тех, что касаются первоочередного права выкупа арендуемого помещения. Если документ составить неверно, владелец может отказать в продаже по собственному усмотрению без каких-либо негативных последствий для себя.

Если съемщик и владелец квартиры пришли к соглашению об аренде с правом выкупа, обязательно составляется договор, где прописываются эти моменты. Его форма соответствует принятой для документа о купле-продаже собственности. Важное условие – обозначение фиксированного размера полной стоимости.

Съем квартиры и последующий выкуп – выгодный способ инвестирования в недвижимость. Кроме частников, подобные услуги предлагает ряд фирм, но максимальное время, на которое они соглашаются продлить срок уплаты средств, не превышает 15 лет.

04
Итоги – важные моменты заключения договора об аренде жилья

Для самостоятельного поиска квартиры используют интернет, уличные объявления, средства массовой информации. Способ доступный тем, у кого достаточно свободного времени, есть навыки ведения переговоров. В противном случае лучше обратиться в солидную контору недвижимости. На рынке доминируют услуги посредников, которые торгуют контактами, редко имеют качественные предложения. Так что к выбору риелторской фирмы следует подойти очень ответственно.

 

Никогда не производится предварительная оплата услуг, только после заключения договора. Если агент требует некоторую сумму вперед, это должно насторожить – с ним расстаются. Расчет с владельцем производится после оформления всех документов. Когда он хочет получить залог, а бумаги еще не подписаны – большая вероятность мошенничества. Собственник затем исчезает, предоставляет помещение другим людям, а выплаченные средства не возвращает.

Следует учитывать сезонность размера арендной платы. Наиболее дешево снять квартиру в первые летние месяцы или в конце года. Перед началом учебы в связи с наплывом студентов проживание дорожает. Выгодно заключать сделку в ноябре–декабре, когда хозяева не хотят оплачивать коммунальные услуги за пустующие помещения.