Одним из способов передачи квартиры в собственность является заключение договора дарения. Многие граждане предпочитают такую правовую форму, так как считают, что изменить или отменить данную сделку гораздо сложнее, чем завещание.

Но не всегда заключение такого договора предполагает чистоту намерений одариваемого. Мошенники иногда используют подобную схему не совсем легального приобретения в собственность жилого помещения. Поэтому, для того чтобы не остаться на улице, так важно знать, в каких случаях отмена дарственной станет реальной и как это сделать на практике.

01
Виды дарственной и особенности ее составления

Дарственная на квартиру (дом) имеет свои особенности и две разновидности:

  1. 1. Реальная, т. е. жилье сразу переходит в собственность к новому владельцу. После официального оформления сделки регистрируются все необходимые документы.
  2. 2. Консенсуальная, т. е. процедура дарения носит отложенный характер, а сам договор содержит только обещание подарить недвижимое имущество (или долю в нем).

Фактически вторая форма содержит только дарственное обещание. Сделка считается полностью законченной, когда новый владелец оформляет регистрационные документы на указанный дар.

02
Плюсы дарственной

Практика показывает, что самые частые сделки заключаются между близкими людьми или родственниками. Преимущества передачи квартиры по дарственной:

  1. 1. Легкость оформления. Документ составляют письменно и скрепляют подписями. Если составлен только договор обещания, его заверяют нотариально. Подарить с помощью такой бумаги можно и полностью жилое помещение и его долю, делается это как в пользу физического, так и в пользу юридического лица или несовершеннолетнего ребенка.
  2. 2. Это надежный способ передачи собственности. Несмотря на то, что одариваемый, может находиться в браке, иметь детей и иждивенцев, данное жилье останется неделимым имуществом его нового владельца.
  3. 3. Собственник имеет право подарить долю любому гражданину. При продаже доли владелец обязан предложить ее сначала другим сособственникам.
  4. 4. Быстрота передачи. Как только подписан договор, составлен документ о приеме/передачи, одариваемый становится новым владельцем, т. е. еще до регистрации прав собственности.
  5. 5. Сложность при оспаривании. Срок исковой давности по данной сделке всего 3 года, а причины для отмены документа четко ограничены законодательством.
  6. 6. Простота в снятии с регистрационного учета. Новый владелец без проблем выпишет всех не угодных ему зарегистрированных.
  7. 7. Если сделка заключается между родственниками, налог на переданный дар не платится.

03
Отрицательные моменты:

Любая сделка имеет и свои отрицательные особенности:

  1. 1. Высокий налог при заключении договора между посторонними гражданами. Он составляет 13% от полной стоимости квартиры или переданной в дар доли. И если участники сделки решат существенно занизить цену, сотрудники ФНС могут перепроверить данные и самостоятельно вычислят необходимую выплату.
  2. 2. Сложности при включении в документ пунктов об обременении или дополнительных условий. Договор дарения носит безусловный характер. Жилье передается безвозмездно и безусловно. В ином случае сделка признается ничтожной.
  3. 3. Возможность оспорить. Сделать это сложно, но при определенных условиях реально.
  4. 4. Невозможность получить имущество обратно. Только в исключительных обстоятельствах, строго оговоренных законом.
  5. 5. Все риски несет только даритель. Если новый владелец решит оставить бывшего собственника без жилья – ничто не сможет ему помешать, пункт о пожизненном проживании внести в документ невозможно.

Скачать образец договора дарения на квартиру.

04
В каких случаях сделку можно отменить?

Договор дарения – сделка добровольная. И по Гражданскому кодексу в некоторых случаях она либо подлежит отмене, либо признается незаконной. Когда даритель не смог договориться с новым собственником о возврате ему жилого помещения, придется обращаться в суд и оспаривать заключенное соглашение. Сделать это достаточно сложно, стоит запастись документальными подтверждениями всех представленных возражений. Российское законодательство (ст. 578 ГК) четко устанавливает причины, по которым можно оспорить дарственную:

  1. 1. Причинение телесных, физических травм различной тяжести как самому дарителю, так и его близким родственникам со стороны одариваемого. А также при покушении на жизнь бывшего собственника и его родственников.
  2. 2. В случае, когда указанный дар был единственным жильем дарителя и после заключения сделки он оказался в тяжелом финансовом положении и фактически бездомным.
  3. 3. При халатном, безответственном отношении нового собственника к своему приобретенному имуществу. При умышленном повреждении, в результате которого ценность помещения значительно снизилась, либо уничтожении.
  4. 4. Если наступила преждевременная смерть одариваемого, т. е. он умер раньше дарителя. Но данный пункт обязательно должен быть включен в договор и заверен нотариально. В случае, когда это не было оговорено заранее, недвижимость перейдет к наследникам по очереди или по завещанию.
  5. 5. При открытом факте мошенничества, когда предприниматель (физическое лицо) или юридическая фирма при конфискации в случаи банкротства пытается вывести имущество из списка собственности.
  6. 6. Если лицо, получившее в дар квартиру, лишило жизни прежнего собственника. В данном случае оспорить дарственную могут родственники или близкие люди убитого.
  7. 7. При невыполнении обязательных действий при вступлении в права собственника (не оформленная гос. регистрация, нет записи в гос.реестре и т. д.).
  8. 8. В ситуации, когда владелец квартиры признан недееспособным по медицинским показаниям, либо в силу возраста (до 18 лет).
  9. 9. Если даритель в момент составления и подписания документа пребывал в алкогольном, наркотическом состоянии, либо имело место временное расстройство рассудка (помешательство).

Временное расстройство психики может произойти в результате разных факторов, в том числе при длительном психологическом давлении. При этом данное лицо не находится под наблюдением врача, не состоит на учете и не признано недееспособным.

Во всех обозначенных случаях договор дарения можно опротестовать в судебных инстанциях. Для этого обращаются с исковым заявлением либо родственники, либо близкие люди, претендующие на получение наследства, для которых даритель является завещателем своего имущества.

05
В каких еще случаях оспаривают дарственную?

Все представленные 9 пунктов однозначно указаны в Российском законодательстве. Но существует еще ряд оснований, по которым, при наличии доказательств, возможно оспорить практически любое соглашение в т.ч. и дарение. Особенностью таких случаев является притворность сделки. Подразделяют их на:

  • сделки мнимые. Даритель продолжает проживать в подаренной квартире, оплачивать коммунальные платежи и пользоваться ею как считает нужным. Новый владелец является таковым только по документам;
  • договора, заключенные под давлением (физическим или моральным). В случаях, когда будущий собственник вынуждает передать все права на жилое помещение, используя свое превосходство;
  • договора, заключенные путем обмана, мошенничества, либо в результате тяжелого финансового положения дарителя. К данной группе относят и дарственные, оформленные в обмен на деньги или оказание каких-либо услуг, при этом после передачи прав собственности устные договоренности были не выполнены;
  • дарственные, заключенные для получения средств на собственное лечение, или оказание медицинских услуг родственнику, близкому человеку. В этом случае соглашение заключается добровольно, без давления, но в результате тяжелого состояния здоровья;
  • притворные сделки. В данной ситуации дарственная фактически прикрывает договор купли/продажи. Делают это для уклонения от налогов, чтобы не делить имущество при разводе, не оплачивать необходимые платежи и сборы.

Особую трудность при оспаривании притворных и мнимых сделок представляет сбор доказательств. Подтвердить неправомерность заключения соглашения и убедить в этом суд невероятно сложно.

06
Как даритель может отменить соглашение?

Судебная практика показывает, что проще всего отменить заключенное соглашение еще при жизни бывшего собственника. Он самостоятельно подает исковое заявление, представляет доказательства и дает необходимые пояснения суду. Только он имеет возможность договориться с новым владельцем имущества в досудебном порядке. Отменяют соглашение одним из способов:

  • добровольным. Для этого обе стороны направляют друг другу письма-уведомления о нежелании выполнять возложенные на них обязанности. Законодательно такое расторжение договора регулируется Гражданским кодексом РФ, ст. 578. Под данный случай не попадает умышленное причинение смерти дарителю новым собственником;
  • судебным. В такой ситуации составляется исковое заявление, к нему прикладываются документальные подтверждения, устные пояснения и т. д. С иском обращаются в районный суд по месту нахождения жилого помещения. Истцом становится бывший собственник.

Добровольный отказ от квартиры обязательно оформляют у нотариуса.

07
Отмена сделки после оформления квартиры в собственность

В случае рассмотрении данного вопроса обе стороны обязаны учитывать, что жилье переходит к новому владельцу не после подписания договора дарения, а при получения свидетельства о праве на собственность и регистрации в государственных органах (внесения специальной записи в гос.реестре).

Отменить дарственную вполне возможно даже после оформления всех положенных документов.

В ситуации добровольного отказа от квартиры письменное соглашение заверяется в нотариальной конторе и предоставляется в службу регистрации. Сотрудники проверяют обоснованность, правильность составления соглашения, обозначение реквизитов и вносят необходимые изменения в гос.реестр. После проведения всех формальностей имущество снова переходит дарителю.

Если дарственная отменена по судебному решению, то в регистрационные органы представляют документ, вступивший в законную силу (оригинал). Сотрудники службы перерегистрируют жилье на прежнего владельца. В случаях отказа государственными органами в перерегистрации их неправомерные действия обжалуют в вышестоящих органах или суде.

08
Как аннулировать заключенное соглашение?

При расторжении сделки существует определенный порядок, который рекомендуют соблюдать профессиональные юристы. А именно:

  1. 1. При добровольной передаче жилья прежнему владельцу все предельно просто: обращаются к нотариусу, оформляется новый договор, происходит регистрация в гос. органах. Юрист обязан контролировать все этапы процесса.
  2. 2. При обращении в судебную инстанцию важно выбрать основание, при котором расторжение сделки станет и законным, и возможным.
  3. 3. Если причины указаны в ст. 578 ГК, собирают необходимые справки и представляют их в качестве доказательств (о причинении повреждений имуществу или владельцу, о нахождении дарителя в невменяемом состоянии и т. д.).
  4. 4. Если дарственная оспаривается на основании факта мошенничества или принуждения (давления), в суд подают бумаги об обращении в правоохранительные органы. Там выносят решение о произошедшем с точки зрения права, на что также выдают документ.
  5. 5. При возбуждении уголовного дела аннулировать сделку не представит труда. Если этого не произошло и вынесено постановление об отказе, доказывают представлением медицинских бумаг или экспертизами психологов.
  6. 6. Сделка оспаривается, как мнимая или притворная – собирают документы и свидетельские показания. Доказывается факт купли/продажи – берут выписки со счетов о переводе или снятия денежных сумм в данный период времени, расписки о получении денег и т. д.
  7. 7. При невозможности собрать документы самостоятельно в суде заявляют ходатайство о получении необходимых бумаг по запросу судьи.
  8. 8. Пока разбирается дело, истец обращается в суд с просьбой о наложении ареста на спорное имущество, это убережет его от незаконной продажи. Арест снимается после государственной регистрации нового собственника.

Только подготовив весь пакет документально подтвержденных доказательств, можно рассчитывать на положительный результат и возврат своего имущества из чужого владения.

09
Как составить исковое заявление?

Определив основания для отмены дарственной, составляют исковое заявление. Оно имеет установленную Гражданско-процессуальным правом форму с приложениями в виде документальных доказательств или свидетельств по каждому пункту. Дополнительно предъявляют документы, удостоверяющие личность. ГПК РФ в ст. 132 четко указывает полный перечень таких бумаг:

  1. 1. Паспорт дарителя, в данном случае истца.
  2. 2. Копию дарственной.
  3. 3. Приложенные документы, подтверждающие приведенные основания для отмены заключенной сделки (приговор при совершении противоправного деяния в отношении дарителя, свидетельские показания, они возможны в письменном виде, фото- видео, результаты экспертизы, заключения комиссии о причинении вреда имуществу и т. д.). На всех представленных доказательствах проставляют даты и заверяют в соответствующих инстанциях.
  4. 4. Письма с уведомлением о вручении с просьбой урегулировать конфликт в досудебном порядке.
  5. 5. Квитанцию об уплате гос. пошлины.

Если с иском в суд обращаются наследники гражданина, заключившего договор, прилагают копию документа о смерти. Всю собранную документацию в совокупности с заявлением и квитанцией направляют по почте или лично через канцелярию в районную судебную инстанцию по месту проживания одаряемого, в данном случае ответчика.

10
Исковая давность при подаче иска, его обжалование

Срок давности практически по всем гражданским делам определен от 1 года до 3 лет. Если время прошло, возбуждают судебное разбирательство только по крайне уважительной причине. Но для начала подается заявление с ходатайством о продлении срока исковой давности.

Рассмотрев все обстоятельства дела, суд выносит решение. Если оно в пользу истца, и квартира передается обратно в собственность дарителя, выделяется определенное время, для того чтобы ответчик мог обжаловать решение в вышестоящей судебной инстанции.

Ответчик имеет право подать апелляционную жалобу, в случае если он считает, что его права были нарушены или решение вынесено неправомерно. Если в результате нового слушания предыдущее решение не было отменено, оно вступает в законную силу.

Апелляцию подают через судью, непосредственно вынесшего решение. Ее же впоследствии обжалуют в суде кассационном. Сделать это возможно в течение 6 месяцев после вступления в законную силу решения по спорной квартире.

Судебная практика показывает, что отменить дарственную на квартиру получается в 75% случаев. Но для этого необходимы грамотно составленное исковое заявление и полный пакет всевозможных документов с доказательствами.