Бесплатная консультация юриста
Круглосуточная горячая линия
БЕСПЛАТНАЯ
консультация
МСК
СПБ
РФ
Недвижимость

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

07.06.2022
Автор: Екатерина Санкина
54
36
6 мин.

Во многом успех ведения бизнеса зависит от правильно выбранного помещения. Заключая договор аренды здания, владелец рассчитывает на положительное развитие дела. Однако работа может пойти не так успешно, в результате бизнесмен может решить расторгнуть соглашение с арендодателем досрочно. В этом случае его задача заключается в том, как выйти из договора с минимальными потерями.

01
Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Причины расторжения договора аренды здания по инициативе арендатора могут быть разными:

  1. 1. Снизились продажи в магазине и большое помещение больше не по карману.
  2. 2. Из-за строительных или других работ свою деятельность в здании стало дискомфортно.
  3. 3. Помещение стало слишком маленьким для бизнеса и необходимо срочно перенести офис или магазин в другое место.

Независимо от причин, просто освободить помещение без предупреждения арендодателя – опасный вариант.

Отсылка к закону. Информационное письмо ВАС РФ № 66 п.13 говорит о том, что пока договор находится в действии, на арендаторе лежит обязанность платить оговоренные суммы, независимо от того пользуется ли он помещением или решил его освободить. А согласно статьям 393 и 393.1 ГК, если следующий арендатор платит сумму, которая меньше оговоренной с предыдущим в договоре, то владелец помещения может потребовать выплатить плату за все месяцы, включая пени и штрафы за просрочку еще до разрыва соглашения с арендатором. Соответственно этим положениям закона, основанием таких действий могут быть невыполнение договора, а также убытки в следствии действий стороны.

В конечном итоге, придется платить гораздо больше и решать другие сопутствующие проблемы. Поэтому, чтобы избежать лишних взносов и трудностей, лучше всего сразу расторгать договор аренды по правилам.

Если вас интересует покупка недвижимости в Москва-Сити, обратите внимание на сайт: moscowcitysale.ru где представлен каталог помещений.

Вопрос: Можно ли предусмотреть в договоре все нюансы, чтобы при досрочном расторжении не было проблем?

Ответ: Договор аренды решает многие вопросы между сторонами. Но к компромиссу можно прийти путем разговора.

02
Кто может досрочно расторгнуть договор аренды

расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Договор аренды заключается между двумя сторонами: арендодатель и арендатор. У каждой из них есть право досрочно прекратить соглашение. Расторгнуть его можно в следующем порядке:

  • Общее соглашение сторон. Это самый простой и дешевый вариант, как в отношении процесса, так и в отношении финансовых затрат. Не нужно идти в суд, теряя свое время и силы. Условия и сроки определяют сами стороны.
  • Односторонняя инициатива, если в договоре указана длительность аренды. В таком случае расторжение договора аренды будет осуществляться в судебном порядке. Суд принимает решение о прекращении отношений, даже если вторая сторона против.
  • Односторонняя инициатива, если в соглашении не было установлена длительность аренды. В этом случае сторона-инициатор должна отправить уведомление другому участнику соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения. Письменное предупреждение нужно отправлять за месяц. А в случае аренды недвижимости – за три месяца до запланированного срока.

Внимание! Уведомление необходимо составить правильно, чтобы не возникло проблем в дальнейшем решении дела. Правильно составить его поможет образец уведомления о расторжении договора.

Уведомление о расторжении

03
Расторгает арендодатель

Можно разорвать соглашение по инициативе арендодателя до окончания оговоренного срока, если арендатор допустил следующие проблемы:

  • Существенно нарушил условия.
  • Испортил имущество или использовал его неподобающим образом.
  • Не оплачивает аренду уже два месяца подряд или больше.
  • Если по соглашению он должен был сделать капитальный ремонт в помещении, а по факту не выполнил этого обязательства.

Если в соглашении изначально были указаны определенные причины, по которым арендодатель может досрочно отказаться от выполнения своих обязательств, то можно использовать их.

04
Расторгает арендатор

Арендатор имеет право по своей инициативе расторгнуть соглашение, если арендодатель допустил следующие оплошности:

  1. 1. Имущество, которое обещано в аренду не было передано вовремя.
  2. 2. Не выполнил или отказывается осуществлять капитальный ремонт в здании, если обязательство было прописано в соглашении.
  3. 3. Была передана недвижимость, которую невозможно использовать по назначению по причине ее недостатков.
  4. 4. Сторона в значительной мере нарушила условия документа.
  5. 5. При составлении договора не предупредили арендатора, что есть другие люди, имеющие свои права на недвижимость.

На заметку! Еще одной причиной для расторжения договора по инициативе арендатора может стать приход имущества в негодность в такой степени, что использовать дальше его невозможно. Но только если это произошло не по его вине, а из-за воздействия со стороны, на что невозможно было повлиять.

05
Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Информация об этом указывается в последних разделах договора. Нужно смотреть «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Некоторые условия могут быть указаны в описании действий, когда арендатор нарушает соглашение. Если никаких сведений нет в соглашении, нужно составлять соглашение сторон или действовать другими методами.

06
Что будет с депозитом и расходами на ремонт

После расторжения соглашения арендодатели должны вернуть депозит обратно арендатору. Но в документе могут быть и другие условия. Например, что депозит остается в качестве компенсации или оплаты за последний месяц арендодателю, если арендатор отказывается от дальнейших отношений.

Вопрос: Может ли арендатор просто освободить помещение до окончания срока аренды?

Ответ: Нет, если для этого нет указаний в договоре. Нужно обязательно следовать процедуре.

07
Как расторгнуть договор аренды

Закон регламентирует порядок расторжения договора. Чтобы максимально упростить для себя эту процедуру, лучше точно следовать этой последовательности:

  • Арендодатель вначале должен напомнить в письменной форме своему арендатору, что ему необходимо выполнять свои обязательства. Арендатору, если он является инициатором расторжения, этого делать не нужно. Далее следуют шаги, одинаковые для обеих сторон.
  • Направить предложение о расторжении соглашения.
  • Если сторона согласна на такой шаг, то необходимо составить и подписать дополнительный договор о расторжении.
  • Если реакции на предложении не было или поступил отказ, нужно идти в суд.

08
Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения

Арендодатель не имеет права разрывать договор, если он не направил перед этим предупреждение о необходимости устранения нарушения. Его нужно составить письменно. В документе обязательно указать какое именно нарушение нужно устранить, сроки в которые необходимо это сделать. Вручать документ обязательно лично в руки.

09
Составляем предложение о расторжении договора

В законодательстве нет определенных требований на этот счет. Но следует указать следующие сведения:

  1. 1. Основание.
  2. 2. Предложение урегулировать вопрос до суда.
  3. 3. Срок, в который обязательно сторона должна отреагировать на предложение.

Можно приложить соглашение о расторжении, чтобы можно было его сразу подписать.

10
Передаем документы на рассмотрение

Необходимо передать их по почте в виде ценного письма, лично в руки лицу или его доверенному. Отправлять нужно по адресу, указанному в соглашении или юридическому адресу компании.

11
Подписываем дополнительное соглашение

Обязательно его составить в письменном формате. Если договор об аренде был заключен на срок более года и зарегистрирован в Росреестре, то дополнительное соглашение также нужно регистрировать.

12
Обращаемся в суд

Обращаемся в суд
Если в предложении не был указан другой срок, то заявление в суд нужно подавать не ранее 30 дней спустя его отправления. Направлять нужно в суд общей юрисдикции, но если обе стороны – предприниматели, то тогда идти в арбитражный суд. Необходимо сопроводить иск всеми необходимыми документами: обоснованность требований, копия предупреждения и предложения о досудебном решении дела. Также нужно заплатить госпошлину.

13
Последствия расторжения договора аренды

Арендодатель и арендатор возвращаются в ту же стадию, в которой были до заключения соглашения. Недвижимость находится в полном распоряжении арендодателя. Арендатор больше не может им пользоваться и не обязан дальше платить.

14
Как правильно вернуть помещение

Как правильно вернуть помещение
Помещение возвращается согласно составленному акту, независимо от причины расторжения соглашения. В некоторых случаях инструкция возврата помещения в полное использование арендодателем может быть прописана в договоре. В таком случае нужно следовать именно ей.

Чтобы не допустить ошибок в решении этих вопросов, лучше обратиться за консультацией или помощью к специалистам. Юристы с опытом помогут составить документы так, чтобы решить дело успешно для обратившейся стороны.

Вопрос: Что делать, если арендодатель мешает арендатору пользоваться оплаченным имуществом?

Ответ: Вначале нужно потребовать устранения препятствий. Если ничего не меняется, необходимо обращаться в суд, но иметь доказательства существования препятствий и отказа от их устранения.

Статьи по теме
Комментарии