Как выкупить долю в квартире у родственника в 2024 году

01

Как определить долю в квартире

Доля в квартире определяется двумя способами:

1. 1. Часть от целого. Это может быть, например, 1/3 от всей квартиры. Считается, что это идеальная доля.
2. 2. В натуре. Имеется ввиду реальная доля, выделенная из всего имущества. Она определяется конкретно. Например, одна комната с площадью 30 м².

Для покупателя удобнее приобретать реальную, конкретную долю. Если приобретается доля в натуре, то у покупателя есть гарантия и уверенность, что собственник выделит ему определенную площадь для жилья. Например, отдельную комнату, соответствующую по площади. На практике это означает, что новый собственник будет обладать полными правами на свою долю в имуществе, а также будет жить в выкупленной комнате. Другой собственник, обладающий оставшейся долей в квартире, не будет там жить, использовать жилплощадь в своих целях. Он теряет свои права на ту часть, которая была выкуплена новым владельцем.

Но при этом остается и та часть квартиры, которая предназначена для общего использования. Оба собственника имеют на нее равные права. Это коридор, ванная комната, санузел и кухня.

При покупке идеальной доли существует свой порядок использования этой жилплощади. Если доля выкупается для жилья, то новому собственнику придется договариваться со вторым владельцем о распределении площади между ними. Так как обе стороны имеют равные права на части квартиры, прийти к общему решению владельцам может быть сложно. Если сторонам не удается договориться и самостоятельно определить порядок использования жилплощади, необходимо обращаться в суд для установления четкого порядка и разграничения прав на доли.

02

Что делать для оформления договора купли продажи

Если доля будет продаваться постороннему человеку, не родственнику для собственников, то владельцу, продающему свою часть, необходимо оповестить остальных владельцев квартиры о предстоящей сделки. Это нужно сделать официально. Необходимо отправить извещение каждому собственнику отдельно, даже если они живут в одном доме.

На заметку! Если доля будет продаваться одному из владельцев, то уведомление отправлять не обязательно. Извещение требуется, только если покупатель – третье лицо. В таком случае уведомление отправляется за месяц до сделки и обязательно указать, какая часть будет продана и ее стоимость.

Перед тем, как отправить извещение о продаже постороннему человеку, лучше поговорить с другими собственниками и рассказать им о желании продать свою долю. Возможно, кто-то из них готов приобрести жилье.

Внимание! Если все собственники квартиры заранее не известны, можно заказать выписку из ЕГРН. В этом документе указываются имена действующих собственников, а также сведения, которые нужны для договора купли-продажи. То есть кадастровый номер, распределение общей и жилой площади, а также отдана ли квартира в Залог.

03

Что будет, если не отправить извещение

Не обязательно все собственники будут согласны с продажей доли их общего имущества. Если один из владельцев будет против, то после получения уведомления в течение трех месяцев может подать Иск о переводе прав покупателя на себя. Если это прошение будет удовлетворено в положительную сторону для заявителя, то собственник будет обязан заплатить за долю такую же сумму, которую внес бы первоначальный покупатель.

Отсылка к закону. Согласно постановлению Верховного Суда, пункту 4 в обзоре практики гражданских дел за 2020 год, собственник, получивший права покупателя, вносит оплату за жилплощадь не дольщику-продавцу, а первоначальному покупателю, который хотел выкупить часть квартиры. Оплатой он возмещает стоимость доли.

04

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Верховный суд разрешает владельцам больших долей выкупать меньшие доли в квартире. Но только при определенных условиях:

1. 1. Доля настолько незначительная, что ее невозможно выделить в натуре конкретной жилплощадью.
2. 2. У собственника есть другое собственное жилье.
3. 3. Доля в квартире не представляет для своего владельца значительного интереса.

Чтобы обратиться в суд, необходимо предпринять несколько шагов:

• Определить, есть ли желание и перспектива решить вопрос в досудебном порядке.
• Провести оценку стоимости недвижимости и отдельно ценности доли каждого владельца.
• Необходимо написать Исковое заявление в суд. Чем проще и понятнее оно будет составлено, тем больше шансов на рассмотрение без проволочек и дополнительных запросов документов, информации.
• На сайте суда, в который подан иск, нужно рассчитать объем госпошлины и оплатить ее.
• Собрать документы и распределить их в правильном порядке. Нужны отдельные сборки для суда, третьего лица (покупателя) и ответчика.
• Следить за продвижением дела и быть готовым прийти на заседание.

05

О чем еще нужно знать при продаже доли

Собственник, который взял против продажи доли, может подать исковое заявление не только, если хочет взять права покупателя на себя. Другие причины:

• Сумма доли в извещении превышает реальную цену, за которую она была продана.
• Продажа осуществлена раньше, чем по истечении месяца с момента уведомления.
• Один из владельцев выявил желание приобрести часть имущества, но доля была продана третьему лицу.

06

Долю меньше минимальной продать нельзя

Существует практика, которая ограничивает размер минимальной доли для продажи. Но Закон о том, что продавать часть квартиры, которую нельзя использовать фактически по назначению, еще не был принят. Сейчас норма – 12 квадратов.

Однако закон предусматривает возможность продажи незначительной доли. Она может быть продана даже в принудительном порядке. Но если она меньше минимальной, то сделка не будет совершена.

07

Если один из собственников несовершеннолетний

Продать долю будет возможно, но потребуется согласие органов опеки и попечительства. Однако, необходимо подтверждение, что ребенок получит равноценную долю в другом жилье. В любом случае, процессы, связанные с несовершеннолетними детьми, всегда затягиваются во времени. Нужно быть готовым, что Процедура будет длительной.

08

Если квартира куплена в ипотеку

Продать удастся только по согласованию с финансовым учреждением, выдавшим кредитование. Если Ипотека еще не погашена, то продавать без согласия заемщика не удастся. Так как жилье им еще не принадлежит, распоряжаться им в полной мере собственники не могут.

09

Если вы находитесь в браке

Если квартира была куплена, когда собственник был в браке, необходимо перед продажей получить согласие супруга. Обязательно заверить у нотариуса.

10

Если собственник воспользовался правом преимущественной покупки

Условия продажи и покупки должны быть такими же, как и для постороннего человека. Нельзя удешевлять или слишком увеличивать стоимость жилья. Если человек согласен, то продавцу нужно выйти на связь в установленный срок и заключить сделку с нотариусом в правильном порядке.

11

Если два собственника согласились купить долю

Решение, кому продавать часть жилья, принимает сам Продавец. Например, можно продать тому, кто первым согласился на сделку или собраться вместе с собственниками и принять свое решение. Можно разделить долю пополам и продать таким способом.

12

Продажа части доли

Дольщик может продать не всю часть целиком, а только часть. Но это зависит от минимальной части, которая подлежит продаже.

Содержание договора купли продажи доли – образец

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками

Нотариальное заверение договора купли продажи доли

Договор купли-продажи доли в недвижимости необходимо заверять нотариально. Это отличается от обычной сделки.

13

Сколько стоит Нотариус

Есть установленная госпошлина. Она составляет 0,5 % от суммы сделки. Она не может быть меньше 300 рублей и меньше 20 000 рублей. Ее оплачивают только один раз, что не зависит от количества участников в договоре.

14

Государственная регистрация сделки

Регистрация проводится после нотариального заверения сделки. С 2019 года эту работу самостоятельно делает нотариус, включая подачу дополнительных документов. Продавцу не нужно оплачивать дополнительные госпошлины. Но можно сделать это и самостоятельно, отказавшись от услуг нотариуса.

15

НДФЛ с доходов от продажи доли

Оплачивать НДФЛ от продавца не требуется, если доля в собственности уже 5 лет или больше. В некоторых случаях те, кто владеет частью недвижимости 3 года и больше также могут этим воспользоваться. В других случаях НДФЛ оплачивать нужно обязательно. Ставка – 13 %, но сумму можно уменьшить.

16

Что важно учесть при купле продаже доли

Ответы на часто задаваемые вопросы:

1. 1. Можно ли продать только часть своей доли? Закон этого не запрещает.
2. 2. Может ли продать свою часть один из супругов? Можно, но требуется сначала разделить Право собственности, так как в браке отсутствует автоматическое закрепление за мужем и женой определенных частей собственности.
3. 3. Можно ли продать долю, если один из владельцев отказывается? Он может воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить е самостоятельно или оспорить сделку через суд. Фактически владелец может продать ее.

Если возникают трудности с оформлением сделки или решением спорных вопросов с другими совладельцами, может помочь консультация опытных юристов. Помощники могут подсказать, как лучше всего решить эти ситуации.